Cara Menyiapkan DP Uang Muka KPR Rumah

Salah satu kendala yang sering dihadapi calon pembeli rumah adalah uang muka alias down payment (DP) untuk KPR. Bagaimana menyiapkannya ?

Rumah sudah di depan mata, kredit pemilikan rumah (KPR) sudah siap di ajukan, tapi terbentur uang muka. Saat ini, sesuai Peraturan Bank Indonesia (PBI) terbaru, downpayment (DP) rumah pertama sebesar 15%.

Rumah memang kebutuhan primer yang harus dipenuhi oleh semua orang.

Dalam siklus hidup manusia, umumnya setelah selesai sekolah, lanjut kuliah, masuk dunia kerja, baru menikah. Bagi pasangan muda, tempat tinggal menjadi kebutuhan primer.

Apalagi, setelah punya anak, maka kebutuhan rumah tidak bisa ditunda-tunda lagi. Memang, untuk membeli properti membutuhkan dana yang besar.

Dan, untuk mendapatkan uang itu, Anda bisa menggunakan fasilitas pinjaman KPR dari bank.

Dengan meminjam ke bank, Anda bisa memperoleh pembiayaan hingga 85% dari harga jual rumah. Artinya, Anda perlu menyiapkan 15% dana tunai sebagai uang muka.

Lalu, bagaimana cara membentuk dana untuk DP tersebut?

Ada yang mengumpulkan sebagian dari bonus atau tunjangan hari raya (THR). Atau, dana lain yang sifatnya kejutan seperti durian runtuh.

Tapi, cara itu belum tentu berjalan mulus jika tahun depan, misalnya, tidak ada bonus dari perusahaan atau dana kejutan.

Atau, tetap ada bonus namun dananya habis untuk keperluan mendadak. Maka, terjadilah gap dalam pengumpulan dana untuk DP pembelian rumah. Sementara kenaikan harga properti terus berjalan.

Cara Menyiapkan DP

Untuk itu, Anda perlu melakukan perencanaan sebelum membeli properti. Contoh, setelah menikah akan membeli rumah dalam lima tahun.

#1 Hitung Berapa Cicilan KPR

Yang pertama, hitung berapa maksimum cicilan yang bisa dialokasikan dari pendapatan Anda dan istri per bulan.

Tapi ingat, maksimum hanya 30% dari gaji yang hanya berhak untuk dihitung sebagai cicilan KPR. Selebihnya untuk biaya hidup, makan, transportasi, dan keperluan lain.

Jika total gaji Anda dan istri Rp 20 juta sebulan, maka maksimum cicilan per bulan Rp 6 juta.

Patokan 30% ini menjadi hitungan bank dalam memutuskan KPR. karena itu, Anda harus memperhatikan dan menghitungnya baik-baik.

#2 Maksimum Pinjaman

Hitung berapa maksimum pinjaman yang bisa Anda peroleh.

Jika suku bunga KPR rata-rata 11% dan lama pinjaman 10–15 tahun serta asumsi cicilan per bulan Rp 6 juta, maka nilai pinjaman yang bisa bank berikan kepada Anda maksimum berkisar Rp 436 juta–Rp 528 juta.

Sesuai PBI, nilai pinjaman atau loan to value (LTV) hanya sebesar 85% untuk rumah pertama. Itu berarti, nilai properti atau rumah yang bisa Anda beli sekitar Rp 512 juta–Rp 622 juta.

Sebagai catatan, semakin rendah bunga KPR, semakin tinggi nilai pinjaman yang bisa Anda dapatkan. Begitu juga dengan tenor pinjaman. Makin lama waktu pinjaman, makin besar nilai pinjaman.

#3 Biaya KPR

Tentukan properti yang Anda inginkan. Anda perlu tahu di mana lokasi properti yang ingin dibeli. Misalkan, perumahan di pinggiran Jakarta dengan harga saat ini berkisar Rp 600 juta.

Jika kenaikan per tahun harga properti di Indonesia antara 10%–20%, ambil asumsi rata-rata kenaikan 15% per tahun, maka harga rumah di kawasan tersebut dalam lima tahun mendatang menjadi kira-kira Rp 1,2 miliar.

#4 Hitung Uang Muka

Hitung DP properti tersebut lima tahun mendatang.

Dengan mengacu pada hitungan poin ketiga, harga properti lima tahun mendatang di kawasan pinggiran Jakarta menjadi Rp 1,2 miliar.

Sesuai peraturan bank sentral untuk nilai maksimum pinjaman sebesar 85%, maka uang mukanya sebanyak 15% harus Anda persiapkan secara tunai. Dalam contoh ini, 15% dari Rp 1,2 miliar adalah Rp 180 juta.

#5 Hitung Biaya KPR

Bila menggunakan KPR, ada biaya yang harus Anda tanggung untuk memperoleh kredit tersebut. Nilainya kurang lebih 10% dari perkiraan pinjaman properti itu.

Dalam contoh ini: 10% dari Rp 1,02 Miliar adalah Rp 102 juta. Angka Rp 1,02 miliar merupakan 85% dari harga jual properti yang mencapai Rp 1,2 miliar.

Sehingga, total dari dana down payment plus biaya kredit yang harus Anda persiapkan adalah Rp 180 juta + Rp 102 juta = Rp 282 juta.

Kalau sudah menyiapkan dana DP tapi belum ada biaya kredit, maka Anda tidak bisa mendapat fasilitas pinjaman dari bank.

Biaya kredit ini sifatnya harus tunai yang mencakup pembayaran pajak, provisi, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), jasa notaris, asuransi, dan lain-lain.

Ini semua untuk mendapatkan kredit dari bank.

#6 Bagaimana Cara Dapat Uang

Mencari “kendaraan” yang cocok untuk mendapatkan total dana Rp 282 juta tersebut dalam lima tahun. Salah satunya dengan berinvestasi di reksadana.

Untuk jangka waktu lima tahun, reksadana saham bisa menjadi pilihan Anda lantaran rata-rata memberikan imbal hasil 15%. Kalau dihitung, installment per bulan kurang lebih Rp 3,2 juta selama lima tahun mendatang.

Bila dihitung, investasi untuk DP kredit properti dari contoh di atas adalah sebesar 16% dari total gaji Anda dan istri. Nilai ini seolah-olah masih jauh dari persentase maksimum cicilan Anda yakni 30% yang dibolehkan oleh bank.

Nah, jika ingin mempercepat waktu pengumpulan DP, atau membeli rumah yang harganya lebih tinggi lagi, atawa memperpendek waktu pinjaman ke bank, maka penambahan porsi 14% lagi sebagai dana investasi bisa Anda jadikan sebagai skenario dalam investasi persiapan membentuk DP rumah.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *